Digitale Balie
- Digitale Balie >
- Producten en diensten >
- Financiën >
- OZB & WOZ
OZB & WOZ
Herwaardering Onroerende Zaken
Hoe heeft de gemeente de herwaardering aangepakt?
Al het werk betreffende de herwaardering wordt door de gemeente zelf uitgevoerd. Om dit efficiënt te kunnen uitvoeren worden de werkzaamheden procesmatig aangepakt. Dit houdt in dat we continue verkoopcijfers verzamelen en analyseren en de object- en subjectgegevens voortdurend actueel houden. Daardoor beschikken we over een optimale en betrouwbare verzameling van objectgegevens en kunnen we met speciaal daarvoor beschikbare programmatuur de waarden van alle onroerende zaken modelmatig bepalen. Deze programmatuur is tevens gekoppeld aan allerlei informatiebronnen zoals de kadastrale kaart, luchtfoto’s e.d.
De waardebepaling
De waarde in het economische verkeer van uw woning is op basis van een systematische vergelijking tot stand gekomen. Een analyse van de verkoopcijfers in de gemeente en de bij ons bekende kenmerken van de woningen zijn gebruikt om de waarde vast te stellen. De woningen worden hierbij gegroepeerd in vergelijkbare modellen. De uitkomst van het model voor elke woning is daarna nog gecontroleerd. Tussen uw woning en de woningen waarmee is vergeleken, kunnen verschillen bestaan in grootte, bouwkundige staat, ligging en dergelijke. Voor zover de verschillen de waarde beïnvloeden, is daarmee rekening gehouden in de door het model berekende taxatiewaarde. Huurwoningen worden getaxeerd alsof ze kunnen worden verkocht. Bij het bepalen van de waarde van de huurwoning is de huurwoning vergeleken met verkochte ’eigen woningen’.
Wie controleert de gemeente?
Op landelijk niveau controleert de Waarderingskamer de gemeenten. Dit is een onafhankelijk overheidsorgaan dat erop toeziet dat de gemeenten alle objecten zorgvuldig waarderen.
De Waarderingskamer heeft ons inmiddels laten weten dat wij beschikkingen mogen nemen omdat wij hebben voldaan aan de kwaliteitscriteria die de Wet Waardering Onroerende Zaken aan ons stelt.
Eind februari ontvangt u de aanslag Gemeentelijke belastingen. Daarop zal ook de nieuwe WOZ-waarde worden vermeld. U ontvangt dus geen afzonderlijke WOZ-beschikking meer. Wij adviseren u de aanslag te bewaren voor de aangifte inkomstenbelasting.
Taxatieverslag op Internet
Vanaf 26 februari 2010 kunt u uw taxatieverslag opvragen.
De waarde volgens de Wet WOZ
Volgens de Wet WOZ is de waarde op de beschikking de waarde in het economisch verkeer, vrij van huur en gebruik. Voor de beschikking mag niet worden uitgegaan van de executiewaarde en niet van de waarde in bewoonde staat. Dit geldt ook voor huurwoningen. Met een aantal waardedrukkende factoren mag geen rekening worden gehouden. Dit geldt wanneer de grond in erfpacht is uitgegeven of wanneer een opstalrecht is gevestigd. Ook mag geen rekening worden gehouden met een anti-speculatiebeding.
Met veranderingen aan de onroerende zaak tussen de waardepeildatum en de ingangsdatum van het WOZ-tijdvak moet in de beschikking rekening worden gehouden. Bij veranderingen moet worden gedacht aan verbouw, sloop of het bijkopen van grond.
Uitzonderingen
Voor een klein aantal onroerende zaken hoeft de waarde niet te worden bepaald. De meest voorkomende gevallen zijn:
Hoe heeft de gemeente de herwaardering aangepakt?
Al het werk betreffende de herwaardering wordt door de gemeente zelf uitgevoerd. Om dit efficiënt te kunnen uitvoeren worden de werkzaamheden procesmatig aangepakt. Dit houdt in dat we continue verkoopcijfers verzamelen en analyseren en de object- en subjectgegevens voortdurend actueel houden. Daardoor beschikken we over een optimale en betrouwbare verzameling van objectgegevens en kunnen we met speciaal daarvoor beschikbare programmatuur de waarden van alle onroerende zaken modelmatig bepalen. Deze programmatuur is tevens gekoppeld aan allerlei informatiebronnen zoals de kadastrale kaart, luchtfoto’s e.d.
De waardebepaling
De waarde in het economische verkeer van uw woning is op basis van een systematische vergelijking tot stand gekomen. Een analyse van de verkoopcijfers in de gemeente en de bij ons bekende kenmerken van de woningen zijn gebruikt om de waarde vast te stellen. De woningen worden hierbij gegroepeerd in vergelijkbare modellen. De uitkomst van het model voor elke woning is daarna nog gecontroleerd. Tussen uw woning en de woningen waarmee is vergeleken, kunnen verschillen bestaan in grootte, bouwkundige staat, ligging en dergelijke. Voor zover de verschillen de waarde beïnvloeden, is daarmee rekening gehouden in de door het model berekende taxatiewaarde. Huurwoningen worden getaxeerd alsof ze kunnen worden verkocht. Bij het bepalen van de waarde van de huurwoning is de huurwoning vergeleken met verkochte ’eigen woningen’.
Wie controleert de gemeente?
Op landelijk niveau controleert de Waarderingskamer de gemeenten. Dit is een onafhankelijk overheidsorgaan dat erop toeziet dat de gemeenten alle objecten zorgvuldig waarderen.
De Waarderingskamer heeft ons inmiddels laten weten dat wij beschikkingen mogen nemen omdat wij hebben voldaan aan de kwaliteitscriteria die de Wet Waardering Onroerende Zaken aan ons stelt.
Eind februari ontvangt u de aanslag Gemeentelijke belastingen. Daarop zal ook de nieuwe WOZ-waarde worden vermeld. U ontvangt dus geen afzonderlijke WOZ-beschikking meer. Wij adviseren u de aanslag te bewaren voor de aangifte inkomstenbelasting.
Taxatieverslag op Internet
Vanaf 26 februari 2010 kunt u uw taxatieverslag opvragen.
De waarde volgens de Wet WOZ
Volgens de Wet WOZ is de waarde op de beschikking de waarde in het economisch verkeer, vrij van huur en gebruik. Voor de beschikking mag niet worden uitgegaan van de executiewaarde en niet van de waarde in bewoonde staat. Dit geldt ook voor huurwoningen. Met een aantal waardedrukkende factoren mag geen rekening worden gehouden. Dit geldt wanneer de grond in erfpacht is uitgegeven of wanneer een opstalrecht is gevestigd. Ook mag geen rekening worden gehouden met een anti-speculatiebeding.
Met veranderingen aan de onroerende zaak tussen de waardepeildatum en de ingangsdatum van het WOZ-tijdvak moet in de beschikking rekening worden gehouden. Bij veranderingen moet worden gedacht aan verbouw, sloop of het bijkopen van grond.
Uitzonderingen
Voor een klein aantal onroerende zaken hoeft de waarde niet te worden bepaald. De meest voorkomende gevallen zijn:
- Ten behoeve van de land- of bosbouw bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond;
- Gebouwen ten behoeve van de openbare eredienst (vb. kerken, moskee);
- Openbare land- en waterwegen;
- Waterverdedigings- en waterbeheersingswerken.
De waardebepaling (taxatie)
Van de onroerende zaken zijn de basisgegevens bekend. Hier wordt onder andere mee bedoeld de grondoppervlakte volgens het kadaster, de inhoud van de gebouwen, het bouwjaar en welke bijgebouwen aanwezig zijn.
Bij het bepalen van de waarde van woningen wordt de zogeheten vergelijkingsmethode gehanteerd. Dit wil zeggen dat de waarde van een woning is afgeleid van woningen die vergelijkbaar zijn en waarvan bekend is welke verkoopprijzen er rond de waardepeildatum zijn gerealiseerd. Tussen de woning en de woningen waarmee is vergeleken, kunnen verschillen bestaan. Bijvoorbeeld in grootte, bouwkundige staat, ligging en dergelijke. Met die verschillen moet rekening gehouden worden voor zover ze bekend zijn en voor zover ze objectief gezien de waarde beïnvloeden.
OZB-tarieven
De gemeenteraad heeft voor 2010 de volgende tarieven vastgesteld:
Woningen
Eigenaren 0,0737%
Bedrijfspanden
Eigenaren 0,1560%
Gebruikers 0,1252%
De tarieven worden in tegenstelling tot voorgaande jaren procentueel berekend.
Voorbeeld
U bent eigenaar van een woning met een waarde van € 250.000. U betaalt dan aan OZB 0,0737% van € 250.000 = € 184,25.
Bent u alleen gebruiker (huurder) en geen eigenaar van een woning, dan betaalt u vanaf 2006 geen OZB meer!
Verkoop?
Als u uw woning of bedrijfspand in de loop van het jaar verkoopt, blijft u toch gewoon betalen. Bepalend is wie op 1 januari 2010 eigenaar is. Wanneer u in de loop van het jaar uw woning of bedrijfspand verkoopt, dan verrekent de notaris in de regel de al betaalde OZB met de nieuwe eigenaar. Verkopen leidt dus nooit tot belastingteruggave door de gemeente.
Bezwaar maken
Het kan zijn dat u het niet eens bent met de OZB-aanslag/WOZ-beschikking die u heeft ontvangen. In dit geval kunt u binnen zes weken na dagtekening van de aanslag bezwaar maken. Een bezwaarschrift wordt schriftelijk ingediend. Geef in uw bezwaarschrift aan tegen welk besluit u bezwaar maakt en wat de redenen van uw bezwaar zijn. Daarnaast moeten uw naam- en adresgegevens in het bezwaarschrift staan vermeld, en is uw handtekening noodzakelijk.
Bezwaar maken heeft echter niet altijd zin. Met ingang van 2005 geldt voor het indienen van waardebezwaren een drempel afhankelijk van de vastgestelde WOZ-waarde. Dit betekent dat er een marge bestaat waarbinnen een bij beschikking vastgestelde waarde geacht wordt juist te zijn. Indien bij behandeling van bezwaar of beroep blijkt dat de waarde na heroverweging slechts beperkt afwijkt, dan blijft de vastgestelde waarde in stand.
Bezwarendrempel:
WOZ-waarde Waardeverlaging moet minimaal bedragen
Lager dan € 200.000 5% van de WOZ-waarde
€ 200.000 - € 500.000 4% van de WOZ-waarde, met een minimum van € 10.000
€ 500.000 - € 1.000.000 3% van de WOZ-waarde, met een minimum van € 20.000
Hoger dan € 1.000.000 2% van de WOZ-waarde, met een minimum van € 30.000 en een maximum van €100.000
Gespreide betaling aanslagen 2010
Ongeveer 50 % van alle belastingbetalers heeft ons gemachtigd het totaalbedrag van de aanslag in zes maandelijkse termijnen van hun rekening af te schrijven. Als u ons niet heeft gemachtigd, dient u de aanslag uiterlijk voor of op 30 april te voldoen.
Op de aanslag staan alle gemeentelijke belastingen vermeld zodat het om een flink totaalbedrag kan gaan. Het is mogelijk de gemeente alsnog te machtigen het totaalbedrag in zes maandelijkse termijnen te laten incasseren.
U kunt ons bellen voor toezending van een machtigingskaart of deze afhalen bij de afdeling belastingen van de gemeente.
Als u al een machtiging tot automatische incasso heeft gegeven hoeft u dat uiteraard niet opnieuw te doen. De machtiging blijft geldig totdat u die zelf opzegt.
Meer informatie?
Hiervoor kunt u terecht bij de medewerkers van het taakveld Belastingen, telefoonnummer 0228-595021 of 0228-595098.
U vindt het taakveld bij de balie van de sector Middelen.
Van de onroerende zaken zijn de basisgegevens bekend. Hier wordt onder andere mee bedoeld de grondoppervlakte volgens het kadaster, de inhoud van de gebouwen, het bouwjaar en welke bijgebouwen aanwezig zijn.
Bij het bepalen van de waarde van woningen wordt de zogeheten vergelijkingsmethode gehanteerd. Dit wil zeggen dat de waarde van een woning is afgeleid van woningen die vergelijkbaar zijn en waarvan bekend is welke verkoopprijzen er rond de waardepeildatum zijn gerealiseerd. Tussen de woning en de woningen waarmee is vergeleken, kunnen verschillen bestaan. Bijvoorbeeld in grootte, bouwkundige staat, ligging en dergelijke. Met die verschillen moet rekening gehouden worden voor zover ze bekend zijn en voor zover ze objectief gezien de waarde beïnvloeden.
OZB-tarieven
De gemeenteraad heeft voor 2010 de volgende tarieven vastgesteld:
Woningen
Eigenaren 0,0737%
Bedrijfspanden
Eigenaren 0,1560%
Gebruikers 0,1252%
De tarieven worden in tegenstelling tot voorgaande jaren procentueel berekend.
Voorbeeld
U bent eigenaar van een woning met een waarde van € 250.000. U betaalt dan aan OZB 0,0737% van € 250.000 = € 184,25.
Bent u alleen gebruiker (huurder) en geen eigenaar van een woning, dan betaalt u vanaf 2006 geen OZB meer!
Verkoop?
Als u uw woning of bedrijfspand in de loop van het jaar verkoopt, blijft u toch gewoon betalen. Bepalend is wie op 1 januari 2010 eigenaar is. Wanneer u in de loop van het jaar uw woning of bedrijfspand verkoopt, dan verrekent de notaris in de regel de al betaalde OZB met de nieuwe eigenaar. Verkopen leidt dus nooit tot belastingteruggave door de gemeente.
Bezwaar maken
Het kan zijn dat u het niet eens bent met de OZB-aanslag/WOZ-beschikking die u heeft ontvangen. In dit geval kunt u binnen zes weken na dagtekening van de aanslag bezwaar maken. Een bezwaarschrift wordt schriftelijk ingediend. Geef in uw bezwaarschrift aan tegen welk besluit u bezwaar maakt en wat de redenen van uw bezwaar zijn. Daarnaast moeten uw naam- en adresgegevens in het bezwaarschrift staan vermeld, en is uw handtekening noodzakelijk.
Bezwaar maken heeft echter niet altijd zin. Met ingang van 2005 geldt voor het indienen van waardebezwaren een drempel afhankelijk van de vastgestelde WOZ-waarde. Dit betekent dat er een marge bestaat waarbinnen een bij beschikking vastgestelde waarde geacht wordt juist te zijn. Indien bij behandeling van bezwaar of beroep blijkt dat de waarde na heroverweging slechts beperkt afwijkt, dan blijft de vastgestelde waarde in stand.
Bezwarendrempel:
WOZ-waarde Waardeverlaging moet minimaal bedragen
Lager dan € 200.000 5% van de WOZ-waarde
€ 200.000 - € 500.000 4% van de WOZ-waarde, met een minimum van € 10.000
€ 500.000 - € 1.000.000 3% van de WOZ-waarde, met een minimum van € 20.000
Hoger dan € 1.000.000 2% van de WOZ-waarde, met een minimum van € 30.000 en een maximum van €100.000
Gespreide betaling aanslagen 2010
Ongeveer 50 % van alle belastingbetalers heeft ons gemachtigd het totaalbedrag van de aanslag in zes maandelijkse termijnen van hun rekening af te schrijven. Als u ons niet heeft gemachtigd, dient u de aanslag uiterlijk voor of op 30 april te voldoen.
Op de aanslag staan alle gemeentelijke belastingen vermeld zodat het om een flink totaalbedrag kan gaan. Het is mogelijk de gemeente alsnog te machtigen het totaalbedrag in zes maandelijkse termijnen te laten incasseren.
U kunt ons bellen voor toezending van een machtigingskaart of deze afhalen bij de afdeling belastingen van de gemeente.
Als u al een machtiging tot automatische incasso heeft gegeven hoeft u dat uiteraard niet opnieuw te doen. De machtiging blijft geldig totdat u die zelf opzegt.
Meer informatie?
Hiervoor kunt u terecht bij de medewerkers van het taakveld Belastingen, telefoonnummer 0228-595021 of 0228-595098.
U vindt het taakveld bij de balie van de sector Middelen.
Belastingen, automatische incasso
Een keer per jaar krijgt u een aanslag voor de gemeentelijke belastingen. In principe dient u deze belasting in twee termijnen te betalen. U kunt er ook voor kiezen door middel van een automatische te betalen. Met een automatische incasso worden uw betalingen over zes maandelijkse...
OZB, kopie taxatieverslag
Bij de gemeente kunt u informatie krijgen over de taxatie van uw onroerende zaak (eigen grond, woning of bedrijfspand). U kunt deze gegevens aanvragen wanneer u bijvoorbeeld de overweging van de taxatie wilt achterhalen. U kunt deze gegevens alleen aanvragen als u eigenaar of gebruiker van het pand ...